İnşaat sektörü krizi, kapıyı kırmak üzere

İnşaat sektörü krizi, kapıyı kırmak üzere

7 Ağustos 2019 0 Yazar: Mete Gündoğan

İnşaat sektörü krizi kapıyı çaldı duymadınız, şimdi ise kırmak üzere!

Mevcut sistemde devlet, işlerini yürütmek için finansmanı yani geliri nereden temin eder?

Bunun en kestirme cevabı, vergi gelirlerinden olur. Bunların yanı sıra devlet, reel veya hizmet sektöründe üretim yapar ve buradan gelir elde edebilir. Bütün bunlardan gelenler yetmezse, borçlanır. Günümüzde yapılan da özetle budur.

Demek ki mevcut sistemde vergi kayıpları borçlanma ile sonuçlanıyor! Çünkü özelleştirmeler ile devlet neredeyse üretimden tamamen el çekti. Dolayısıyla işin içine borçlanma girince doğal olarak finansman maliyetleri denilen faizler de giriyor. Borç-faiz-borç sarmalı da bu şekilde oluşuyor.

Türkiye genelinde konut satışlarında yıldan yıla ciddi bir düşüş var. 2019 Mayıs ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %31,3 oranında azalarak 82 bin 252 olmuş. Bu satışların yaklaşık %36’sı İstanbul, Ankara ve Antalya’da yapılmış. Satılan konutların 33 bin 765 adedi ilk satış, 48 bin 487 adedi ise ikinci satış olarak gerçekleşmiş. (Kaynak TUİK)

Bugün yaklaşık 2 milyon yeni konut stoğundan bahsediliyor. Diğer bir ifade ile iki milyon konut alıcısını bekliyor. Bunun ortalama birim değerini 100 bin dolar olarak kabul etseniz, toplamda 200 milyar dolarlık bir yatırımdan bahsediyoruz. Bir konutun ömrünün de kabaca 40 yıl olduğunu kabul edelim. Bu durumda 200 milyar dolarlık bir kıymeti 40 yıllığına gömmek için kaynak arıyoruz! İlginç değil mi?

Diyelim ki bu kaynağı bankaların üzerinden buldunuz ve %20 ile transfer ettiniz. Bunun sadece faiz ödemesi bile 40 milyar dolar eder! Sektörde çalışan yaklaşık 2 milyon kişilik iş gücünü hesaba katmıyorum bile.

Bu, inanılmaz bir tablodur. Aynı zamanda yanlış ekonomi politiğin sonucudur. Çözsen bir dert, çözmesen bin dert durumu gibi bir şey.

Peki, bu duruma nasıl geldik?

2000’li yıllar ile başlayan müteahhitlerin konut açığını kapama yarışı zamanla yanlış bir ekonomi politiğe dönüştü. Devlet inşaat şirketlerine çeki düzen vereceğine onların sermayelerine, imkânlarına, profesyonel kadrolarına ve kabiliyetlerine bakmadan hepsine yol verdi. Kimisi ortada hiçbir şey yokken maket üzerinden satış yaptı kimisi yurtdışından borçlandı yaptı kimisi de yurt içinden. Hayatlarında 100 konut yapmamış olanlar, üç bin beş bin konutluk projelere girdiler. Bankalar yeterlilik aramadı. Halk, makete bakıp ‘Devlet nasıl olsa denetliyordur’ diye parasını yatırdı.

Maket üzerinden 60-72 aylık satışlar yapıldı. Ama inşaatlar genelde 24-30 ayda tamamlandı. Peki, aradaki vade farkı nasıl finanse edilecekti?

Aslında bunu zamanında devletin sorması gerekiyordu. Sormadı. İnşaat şirketleri gerek yurt içinden gerekse de yurt dışından borçlandılar. Hatta devlet döviz cinsi borçlanmayı teşvik etti de diyebiliriz. Çünkü dövizden borçlanınca faizler %3 civarında, Türk Lirası cinsinden borçlanınca faizler %12 civarında idi. Devlet dövizi sabit tutacağını söyleyip duruyordu.

Borçlanamayan veya borçlanmak istemeyen ise bu vade farklarını maket üzerinden yeni projeler ile finanse etmeye kalktılar. Yani bir bakıma inşaat saadet zinciri (ponzi sistemi) oluşturdular. İkinci üçüncü projeler birinci projenin parasını, üçüncü dördüncü projeler ikinci projenin parasını, dördüncü beşinci projeler üçüncü projenin parasını ödeyecekti. Bu böyle gidecekti. Ama nereye kadar! Battı işte. Gitmedi. Yürümedi. Devlet bunları görebilirdi ama bakmadı bile. Hem inşaat şirketleri hem de müşteri olan vatandaşlar mağdur oldular.

Dahası, devletin bırakın bu işleri önceden görüp önceden tedbir almasını, bazı bürokratik kararlar ile imar mevzuatını bile değiştirdi. Bazı yerlerde imar yoğunluğunu düşürünce, hiçbir hesap kâğıt üzerinde bile denkleştirilemez hale geldi.

Sonuçta neredeyse bütün inşaat sektörü batmış durumdadır. Diyebilirsiniz ki “Efendim özel sektördür, kendi hesabını iyi yapsaydı. Bu da bir risktir ve bunu beceremeyen batsın gitsin.”

Yoook öyle. Bu şekilde yaklaşırsanız, bu kadar büyük bir sektör batarken devleti de batırır.

Nasıl mı?

Kısaca anlatayım.

Diyelim ki 200 milyar dolar eşdeğerinin yarısı sorunlu veya batık olarak duruyor. Peki, bunlara ne olacak? Bankalar, alacaklarına mahsuben bunlara el koyacak.

Sonra?

Sonra, bankalar diyelim ki bu alacaklarının yarısını tahsil edip diğer yarısını tahsil edemeyecekler ve varlık şirketlerine devredecekler. Bu devirler yani satışlar, şu sıralarda 25’e 1 oranında yapılıyor. Bu durumda bankalar, yaklaşık 50 milyar dolarlık batık kredilerini 2 milyar dolara varlık şirketlerine devretmiş olacaklar!

Ya sonra?

Sonra bankalar, kalan 23 milyar doları görev zararı olarak yazacaklar.

Sonra?

Sonra bankalar, bu görev zararlarını ödeyecekleri vergilerden düşecekler.

Hah, şimdi geldik zurnanın zırt dediği yere.

Peki, bu durumda ne olmuş olacak?

Bankaların görev zararlarını, biz vatandaşlar olarak vergilerimiz ile ödemiş olacağız. Çünkü görev zararları olmasaydı, kazançlarından vergi ödeyeceklerdi. Şimdi o vergiler ödenmeyeceğine göre, devlet de kaybını borçlanarak karşılamaya çalışacak. Üstüne üstlük bir de faizini ödeyecek!

İşte size sonuçta bize yani vatandaşa dayanan bir kayıp zinciri.

Peki, ne yapılması gerekir?

Devletin buna müsaade etmemesi gerekir. Özel finansman çözümleri üretmesi gerekir. Öncelikle, bu konut stoğunu eritecek yeni bir model oluşturması gerekir. Mevcut bankacılığın kâr hırslarından arındırılmış bir matematiksel model.

İkincisi ve daha da önemlisi, yeni model ile oluşturulacak kaynak 40 yıllık bir ölü yatırıma gideceği için bu kaynağın likiditesini de temin etmesi gerekir. Daha da detaylar çalışılabilir. Sanırım bu kadar ifade ile meramımız anlaşılmıştır.

Aksi takdirde, bilesiniz ki, işler iyice sarpa sardı. İnşaat sektörü ve konut stoğu ekonomi kapılarını kırmak üzeredir. Bu bir sel gibidir. Baraj kapaklarını kırarsa, altında alamayacağı hiçbir şey yoktur.

Demek ki artık ülkemize has çözümlerin üretilme zamanı gelmiş ve dahi geçmektedir.

Bizden söylemesi.

Prof. Dr. Mete Gündoğan